Vorsicht beim Eigenheimverkauf im Scheidungsfall

Traurig aber wahr: Eine Scheidung kann schnell zur Kostenfalle werden. Etwa wenn das gemeinsame Wohneigentum trotz laufendem Kreditvertrag verkauft wird, um die Restschuld gegenüber der Bank zu tilgen. Denn entsteht dem Kreditgeber, zum Beispiel der Bank, durch Zinsverlust ein finanzieller Schaden, kann er eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen.

Scheiden tut weh – nicht selten auch finanziell. Und besonders vertrackt wird es, wenn bei einer Trennung gemeinsames bzw. gemeinsam genutztes Wohneigentum im Spiel ist und der dafür aufgenommene Kredit noch nicht vollständig abbezahlt wurde. Einige der damit verbundenen Problematiken haben wir bereits in dem Beitrag „Kostenfalle Scheidung: Was passiert nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie?“ angesprochen.

Dort lautete unsere Empfehlung ganz klar: Vor dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung sollte unbedingt das leider nicht ganz unwahrscheinliche Szenario (vier von zehn Ehen werden geschieden) einer Scheidung durchgespielt werden. Dies vorzugsweise mit den vielleicht sogar schon vertrauten Immobilienexperten der Hausbank, damit das Eigenheim im Falle der Trennung für einen oder beide Ex-Partner nicht zu einer finanziellen Schieflage führt.

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Was passiert, wenn die Immobilie verkauft werden muss?

Einen speziellen und sehr wichtigen Aspekt wollen wir nun etwas genauer unter die Lupe nehmen: Worauf ist zu achten, wenn die Immobilie verkauft werden muss, weil die oder einer der Ehepartner den Kredit nicht mehr bedienen kann und eine Überschuldung droht?

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass sich der Kreditnehmer für ein Darlehen zu Festzinskonditionen entschieden hat. In einer Niedrigzinsphase, wie wir sie seit einigen Jahren erleben, profitiert er grundsätzlich davon. Ein entscheidender Faktor ist dann jedoch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung: Der Kreditgeber erhält bei vorzeitiger Kündigung des Kredits Geld für die entgangenen Einnahmen. Diese stehen ihm durch die Zinsbindungsfrist vertraglich zu.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann zur Kostenfalle werden

Zwar ist ein Hausverkauf bei Scheidung oder Trennung meist der schnellste Weg, die noch offenen Verbindlichkeiten gegenüber der finanzierenden Bank auf einen Schlag loszuwerden. Wurde allerdings im Kreditvertrag kein entsprechendes Sondertilgungsrecht vereinbart, liegt aus Sicht der Bank ein Vertragsbruch vor. Denn Kreditgeber und Kreditnehmer haben sich ja schließlich auf eine für beide Seiten verbindliche Zinsbindungsfrist geeinigt. Diese legt den Zeitraum fest, in dem der Hauskredit bei fixem Zinssatz in monatlichen Raten abbezahlt wird.

Warum eine Zinsbindungsfrist?
Die Baufinanzierung ist meist in mehrjährige Zeiträume bzw. Zinsbindungsfristen unterteilt, in denen die Tilgungsrate unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus im Kapitalmarkt jeweils neu ausgehandelt wird. Auf die erste Zinsbindungsfrist folgt also eine Anschlussfinanzierung bzw. zweite Zinsbindungsfrist zu neuen Konditionen etc.

Ein Kreditvertrag ist rechtswirksam

Mit dem Hauskredit kommt eine Geschäftsbeziehung zustande, von der beide Seiten profitieren: der Haus- oder Wohnungskäufer durch das bereitgestellte Kapital und die Bank durch ihre auf dem Kreditzins basierende Gewinnspanne. Diese Geschäftsbeziehung wird durch die Unterzeichnung des Kreditvertrags rechtswirksam.

Kündigt der Kreditnehmer den Vertrag jedoch durch die außerplanmäßige Tilgung der Restschuld (also noch während der Zinsbindungsfrist), so steht der Bank von Rechts wegen eine Entschädigung zu, Vorfälligkeitsentschädigung genannt. Denn je nach Zinsentwicklung entsteht dem Kreditgeber hierdurch ein finanzieller Schaden. Dies insbesondere dann, wenn der Käufer das Haus oder die Wohnung in einer Phase hoher Zinsen finanziert hat und seinen Kreditvertrag in einer Phase niedriger Zinsen kündigt. Dann muss der Kreditnehmer damit rechnen, dass er der Bank für den Zinsverlust eine hohe Entschädigung zahlen muss. Für die Höhe dieser Entschädigung gibt es genaue rechtliche Vorgaben – die Stiftung Warentest stellt eine Excel-Tabelle zum kostenlosen Download zur Verfügung, mit der sich die zu erwartende Vorfälligkeitsentschädigung berechnen lässt.

Kein Hausverkauf im Scheidungsfall ohne vorherige Finanzberatung

Wenn also Ehepartner bei einer Scheidung oder Trennung den Verkauf ihrer Immobilie erwägen, um auf diesem Wege den Hauskredit abzubezahlen, sollten sie mit ihrer Bank vorher unbedingt das Thema Vorfälligkeitsentschädigung besprechen. Und zwar idealerweise schon im Vorfeld der Kreditaufnahme – spätestens aber dann, wenn die Scheidung bereits absehbar ist. Die voraussichtliche Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung kann dann auch in die Entscheidung pro oder kontra Verkauf einbezogen werden. Und vielleicht ist der Verkauf der Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt ja die finanziell bessere Option.

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