Immobilienmarkt in Freiburg: Fünf Köpfe, fünf Standpunkte

Im Rahmen einer Expertenrunde diskutierten fünf Freiburger Immobilienprofis zum Thema Immobilien in Freiburg: Hans-Peter Unmüßig (Geschäftsführer Unmüssig Bauträgergesellschaft), Karl-Jörg Gisinger (Geschäftsführer Gisinger Immobiliengruppe), Manuela Weigel (Bereichsleiterin ImmobilienCenter Volksbank Freiburg), Prof. Marco Wölfle (Professor für Immobilienwirtschaft) und Hugo Sprenker (Sachverständiger für Immobilien).

v.l.n.r.: Christoffer Wiese (Wirtschaftsjunioren Freiburg), Karl-Jörg Gisinger, Prof. Marco Wölfle, Manuela Weigel, Sebastian Hautli (Moderator), Hans-Peter Unmüßig, Hugo Sprenker, Jana Weitze (Wirtschaftsjunioren Freiburg)

Die Podiumsdiskussion „Knapp und teuer – wie man dennoch eine attraktive Immobilie in Freiburg findet“ der Wirtschaftsjunioren Freiburg am 16. Mai 2018 im historischen Kaufhaus am Münsterplatz, war restlos ausgebucht. Wahrscheinlich wären doppelt so viele Besucher gekommen, wenn mehr Platz gewesen wäre. Das Thema Immobilien polarisiert in der Gesellschaft und ist längst nicht nur in Freiburg zu einem handfesten Politikum geworden. Doch wie sehen die Experten die Situation?

Dabei habe ich für den Abend die Rolle gewechselt, um aus journalistischer Sicht die Diskussion Revue passieren zu lassen. In meiner täglichen Arbeit spreche ich als Pressesprecher ausschließlich für und über die Volksbank Freiburg.

Hans-Peter Unmüßig ist Geschäftsführer der Unmüssig Bauträgergesellschaft, die seit über 70 Jahren auf dem Immobilienmarkt tätig ist. Laut eigener Aussage besteht sein Antrieb darin, Projekte zu entwickeln, die die Lebensqualität erhöhen, aber auch die Bevölkerungsstruktur erhalten und das Stadtbild nachhaltig verbessern. So zählen zum Portfolio große Projekte wie aktuell im Freiburger Stadtteil Landwasser und bereits abgeschlossene bekannte Bauten wie die Westarkaden oder das frisch eröffnete Motel One am Siegesdenkmal.

Auf die Frage, wie man das richtige Objekt auf dem Immobilienmarkt erkennt und bekommt, erklärte Hans-Peter Unmüßig: „Man muss mit offenen Augen und Ohren durch die Welt. Mit Menschen sprechen. Dazu im richtigen Moment schnell reagieren und richtig entscheiden. Dafür braucht man Erfahrung. Klar, man macht dabei auch immer wieder Fehler, aber die Fehler macht man nicht zweimal – zumindest ich nicht. In meinem Alter kann ich so ganz gut die Spreu vom Weizen trennen. Aber ein bisschen Mut gehört auch schon dazu.“

Es gibt eigentlich immer nur zwei Möglichkeiten: Mit einem Grundstück das richtige Projekt finden oder für ein Projekt das richtige Grundstück finden. Der Rest läuft dann von alleine.
— Hans-Peter Unmüßig
Geschäftsführer der Unmüssig Bauträgergesellschaft

Prof. Marco Wölfle ist wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) und der Deutschen Immobilien-Akademie (DIA). Als Professor für Finanz- und Immobilienwirtschaft ist er bestens mit den Themen Immobilien und Markentwicklung vertraut.

Dass es in Freiburg ein zu geringes Angebot an Immobilien gibt, ist bekannt. Doch woher kommt diese Knappheit? „Knappheit gibt es überall, auch im Supermarkt bei einer Sorte Obst oder Gemüse, wenn die Ernte schlecht war. Bei Immobilien ist das nicht anders. Es ist eine natürliche Entwicklung am Markt.“, erläutert Prof. Marco Wölfle.

Knappheit treibt die Immobilienkosten nach oben, doch warum ist auch das Bauen an sich teurer geworden? Wo liegen die Kostentreiber? Wölfle dazu: „Die eigentlichen Mauern beim Bauen sind nicht viel teurer geworden. Es sind vor allem die Grundstücke und deren Erschließung, die die Kosten so in die Höhe treiben. Dabei sind heutzutage mehr Verhandlungen notwendig. So steigt der Aufwand enorm. Die verfügbaren Flächen werden einfach nicht mehr, vor allem in Freiburg.“

Ein immer wiederkehrendes kritisches Thema ist der soziale Wohnungsbau, der auch die vergangene Oberbürgermeisterwahl in Freiburg stark beeinflusst hat. Nach Meinung von Wölfle wird die Stadt das Problem nicht so schnell lösen können: „Die Stadt Freiburg müsste über ein Drittel ihres gesamten Budgets in den sozialen Wohnungsbau stecken, um die Nachfrage annähernd zu decken. Das zu machen ist einfach Utopie – daran ändert das Ergebnis der Oberbürgermeisterwahl auch nichts.“

Ein Schlüssel könnte sein, ins Umland zu ziehen – vor allem an verkehrsgünstige Achsen mit S-Bahn-Anschluss. Man muss dann eben die halbe Stunde mehr Zeit zur Arbeit akzeptieren und Kompromisse machen. Aber so kann man noch eine passende und bezahlbare Immobilie finden.
— Prof. Marco Wölfle
Wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies

Hugo Sprenker gilt als Institution in Freiburg. Er ist seit 1988 öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien, ist hervorragend vernetzt und kennt den Markt in der Region seit Jahrzehnten. Des Weiteren arbeitet er als Immobilienauktionator. Insgesamt vermittelt er rund 200 Liegenschaften pro Jahr in seinen verschiedenen Tätigkeitsgebieten.

Zum Thema Immobilienblase hat Hugo Sprenker eine sehr klare Meinung: „1985 hatten wir einen hohen Wohnungsleerstand in Freiburg, das kann man kaum glauben. Die letzte Immobilienkrise hätte es somit eigentlich in den Neunzigerjahren geben müssen, da kam aber die Wiedervereinigung dazwischen. Und nun sorgt Herr Draghi (Präsident der Europäischen Zentralbank) dafür, dass das Niveau anhält. Die Lebensqualität in Freiburg stimmt – so wird sich auch erstmal nichts ändern.“

Doch warum sind Immobilien so teuer geworden? „Das ist ganz einfach, wenn der Liegenschaftszins um 0,5 Prozent runtergeht, gehen die Immobilienpreise um rund 10 Prozent hoch. Das macht bei 500.000 Euro gleich mal 50.000 Euro aus,“ erläutert Sprenker. Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die zur Wertermittlung von Immobilien in Betracht gezogen wird. Sie definiert die durchschnittliche marktübliche Verzinsung einer Liegenschaft.

Auch Auktionen sind eine Möglichkeit, an eine Immobilie zu kommen, Hugo Sprenker führt solche durch: „Bei Auktionen werden Immobilien von uns mit dem verkehrswerten Durchschnittspreis angeboten. Wir wissen schlussendlich nicht genau, was der letztendliche Marktpreis ist. Dieser zeigt sich dann bei der Auktion. Der Marktpreis ist dann der Preis, den ein Käufer bereit ist zu zahlen. Wenn mehrere das Objekt wollen, kann sich das schon hochschaukeln.“

Gefallensverkäufe sind wie Spenden und haben in diesem Sinn nichts mit dem eigentlichen Immobilienmarkt zu tun. Meistens ist es am besten, eine Immobilie zu behalten – denn wenn man das Objekt verkauft, dann ist es weg.

— Hugo Sprenker
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien

Auch Sprenker hat einige Tipps für potenzielle Immobilienkäufer: „Der Käufer muss sich über folgende Punkte klarwerden: Passt der Standort der Immobilie? Passt die Immobilie selbst? Kann ich den Preis bezahlen? Und zum Schluss – will ich den Preis bezahlen? Jeder Käufer hat eine bestimmte Vorstellung, die dann eben passt oder nicht.“

Manuela Weigel ist Bereichsleiterin des neuen ImmobilienCenters der Volksbank Freiburg. Dieses bündelt alle Themen rund ums Bauen und Wohnen. Für die Kunden versammeln sich hier alle Kompetenzen rund um die Baufinanzierung und das Immobiliengeschäft. Aus ihrem täglichen Kundenkontakt kennt Weigel die Wünsche, Träume, aber auch Ängste der Menschen rund um das Thema Immobilien.

Momentan gilt Beton fast als Gold – dadurch wollen sehr viele Menschen eine Immobilie kaufen. Wie viele überschätzen sich dabei? Wie oft ist es nicht möglich eine Finanzierung durchzuführen? Müssen Anfragen häufiger abgelehnt werden? Manuela Weigel erklärt dazu: „Ablehnen ist das falsche Wort – häufig geht es mehr darum, das passende Budget zu ermitteln und in Lösungen zu denken. Ein Ersatz für mangelndes Eigenkapital können beispielsweise Zusatzsicherheiten sein wie Unterstützung durch die Familie sein, die häufig schon eine abbezahlte Immobilie besitzt. Ein Stichwort ist auch Generation Erben. Generell analysieren wir die gesamte Situation der Interessenten ausführlich und finden so meist gemeinsam ein Budget für eine Immobilie, dass zur aktuellen und zukünftigen Lebenssituation nachhaltig passt. Dabei spielen häufig Wünsche, Vorstellung oder anstehende Veränderung eine Rolle, die auf den ersten Blick vielleicht gar nicht wichtig erscheinen.“

Klar sind die Zinsen gerade sehr niedrig. Es spielen jedoch viele persönliche Faktoren für ein solides Finanzierungsangebot mit rein. Momentan sind lange Zinsbindungen gefragt. Hier gilt es zunächst transparent zu machen, wie viel Restschuld zum Ende der Zinssicherheit besteht und dann zu ermitteln, wie viel Zinsänderung der Kunde tragen kann und will.

— Manuela Weigel
Bereichsleiterin des ImmobilienCenters der Volksbank Freiburg

Immobilien kaufen ist das eine – doch wie finden Makler überhaupt noch passende Objekte in diesem schwierigen Marktumfeld?

Die Volksbank Freiburg kann hier ihre Vorteile als Regionalbank ausspielen, erläutert Weigel: „Natürlich können wir auf einen großen Kundenstamm zurückgreifen. Darauf sind wir stolz und viele beneiden uns darum sicher. In unserer ganzheitlichen Beratung ist die aktuelle und zukünftige Wohnsituation immer ein Thema. So können wir häufig Wünsche und Bedürfnisse schnell identifizieren – dies kann sowohl den Verkauf als aber auch den Kauf von Immobilien betreffen. Manchmal helfen wir aber auch einfach nur, eine bereits vorhandene Immobilie dauerhaft zu halten. Das macht mich mindestens genauso glücklich, wie eine Vermittlung abzuwickeln.“

Auch Weigel sieht den Markt als herausfordernd, vor allem wenn das Budget begrenzt ist: „Generell sind Schnäppchen schwierig. Viele Kunden sagen: Melden Sie sich doch, wenn sie mal etwas Günstiges im Angebot haben. Eine gute Frage, die ich dann gerne stelle ist: Was kostet ein Pfund Glück? Denn ein günstiger Preis ist für jeden von uns etwas anderes und schwankt immens – erst recht, wenn es um die Traumimmobilie geht.“

Einen letzten Tipp hat Weigel noch für alle Mieter, die gerne eine Immobilie erwerben möchten: „Falls man Interesse an der momentanen Mietwohnung zum Kauf hat, sollte man dies rechtzeitig dem Vermieter mitteilen und auf jeden Fall ein Profi einschalten um die rechtlichen Themen im Griff zu haben und eine solide Marktwertermittlung zu erhalten“

Karl-Jörg Gisinger ist Geschäftsführer der Gisinger Immobiliengruppe. Nach Unternehmensangaben wurden seit 1951 bereits mehr als 5.000 Wohneinheiten erstellt. Der Anspruch von Gisinger ist es, für seine Kunden lebenswerte Räume zu schaffen. Das aktuelle Großprojekt in Freiburg ist das Caritas-Areal, wo neben Wohn- und Gewerbeeinheiten auch der neue Firmensitz von Gisinger entsteht.

Bereits 2015 wurde durch den Gemeinderat der Stadt Freiburg der Anteil von gefördertem Wohnungsbau auf 50 Prozent angehoben. Ziel der Politik ist es, mehr Wohnraum für sozial schwache Menschen zu schaffen. Experten zu Folge führt dies zu einem polarisierten Wohnungsmarkt, in dem das mittlere Preissegment vollständig wegfällt. Wie gehen Baufirmen wie Gisinger damit um? Karl-Jörg Gisinger dazu: „Der Beschluss von der Stadt Freiburg, eine Quote von 50 Prozent gefördertem Wohnungsbau zu betreiben, wurde doch nie umgesetzt – es gab bisher nur Ausnahmen für alle Vorhaben. Die Quote ist einfach zu hoch und unrealistisch. Aber der neuen Oberbürgermeister Martin Horn will ja daran festhalten – und es war ein entscheidendes Thema im Wahlkampf.“

Vor weniger als zehn Jahren musste man nur rund 20 Prozent der Fläche vom Grundstück für Verkehrswege, Mauern, Grünanlagen und diverse andere Dinge abziehen. Mittlerweile sind wir hier bei 30 Prozent angekommen. Es kommen immer mehr Vorschriften, die an der Realität eigentlich vorbeigehen. Dieser Flächenverlust muss dann eben auf den Kaufpreis umgelegt werden. Das freut keinen.

— Karl-Jörg Gisinger
Geschäftsführer der Gisinger Immobiliengruppe

Gisinger bietet ein breites Portfolio von Wohnungen zum Kauf an. Doch wer sind die Käufer, die bereit sind, für gehobene Immobilien Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro zu bezahlen? „Es sind nicht die Freiburger, es sind häufig Menschen von außerhalb, die hierherziehen möchten. Reine Kapitalanleger sind viel seltener. Es gibt durchaus Projekte, bei denen alle 15 bis 20 Wohnungen im gehobenen Preissegment ohne eine Finanzierung verkauft werden. Das ist verrückt aber nicht ungewöhnlich. Es ist enorm viel Geld im Markt,“ erklärt Gisinger.

Martin Lorenz

arbeitet als Pressesprecher bei der Volksbank Freiburg. Da er erst 2017 nach Freiburg gezogen ist, kennt er die Schwierigkeiten des Immobilien- und Wohnungsmarkts aus eigener Erfahrung. Gut vorbereitete und vollständige Unterlagen sowie zügiger Entscheidungswille haben dann in Zähringen zum (Miet-)Erfolg geführt.

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